Оценка имущества

Что такое Оценка имущества

Оценка имущества — это процесс установления достоверной стоимости объекта на определенный момент времени. Под имуществом мы в данном случае подразумеваем объект, которым владеет или временно использует юридическое или физическое лицо. Такой объект должен обязательно обладать какой-то полезностью, которые определяются его характеристиками.

Например, имуществом может быть как отдельный автомобиль, так и целый имущественный комплекс со сложной структурой. Взвешивая различные факторы, такие как ликвидность объекта, его потенциал, спрос на него, ценность объекта, состояние имущественных прав и прочее выводится объективная его стоимость на рынке.

Цели Оценки имущества

Оценка проводится всегда с какой-то определенной целью. Например, с целью продажи имущества, или получения за него залоговой стоимости, с целью определения ценности объекта для использования его в качестве залога, с целью расширения бизнеса и привлечения инвестиций, с целью продажи бизнеса, при реструктуризации предприятия.

В случаях с куплей-продажей имущества (например, недвижимости) оценка нужна для того, чтобы объективно оценить реальную стоимость недвижимости в данный момент на рынке и правильно, без неприятных последствий рассчитать сумму отчисляемых государству налогов. Неправильная или сомнительная оценка может в итоге привести к серьезным проблемам с государственной фискальной службой.

При оформлении кредита имущество, как правило, становится залогом. И стоимость (ценность) залога во многом определяет сумму кредита. Поэтому в этом случае цель оценки — показать реальную стоимость залогового имущества, которое в итоге подтвердит кредитоспособность заемщика.

Объективная и грамотно рассчитанная стоимость бизнеса, проекта, предприятия способствует снижению рисков потери инвестиций, вложенных в развитие этих объектов. Либо же наоборот, раскрывает больший потенциал объекта, делая его еще более привлекательным для инвесторов.

Также оценка может проводиться в обязательном порядке, по назначению суда. Процесс оценки имущества может быть инициирован надзорным организациями или следственными органами.

Оценка имущества — это необходимый этап работ при таких операциях, как:

— Купле-продаже имущества
— Сдаче имущества в аренду
— При дарении имущества
— Оформлении кредита или других займов
— При проведении приватизации
— При переоценке основных фондов
— Постановка на баланс предприятия приобретенного или неучтенного ранее имущества
— При разработке бизнес-планов и привлечении инвестиций
— При оформлении имущества в виде вклада в уставной фонда организации
— Во время ликвидации предприятия после банкротства
— В процессе переуступки долговых обязательств
— При передаче собственности в доверительное управление
— При страховании имущества
— При инвентаризации разного имущества

Типы оценки имущества

В разные моменты времени оценка одного и того же объекта может отличаться. На это влияет экономическая ситуация в стране, правовые нормы оценки и другие факторы. От того, какие цели были поставлены перед оценкой, рассчитываются следующие виды стоимости:

1) рыночная;
2) инвестиционная;
3) залоговая;
4) ликвидационная;
5) налоговая;
6) страховая;
7) фундаментальная.

Рыночная стоимость имущества — это стоимость аналогичного имущества на рынке при существующем спросе или та цена, которую готов заплатить покупатель при условии, что и покупатель, и продавец действуют без принуждения, компетентно и к обоюдной выгоде.

Инвестиционная стоимость — стоимость объекта, для конкретного лица или группы лиц (инвесторов) с учетом всех рисков, связанных с его состоянием, доходностью и ожиданиями самого инвестора.

Залоговая стоимость — цена, которую кредитор сможет получить при продаже залогового объекта в случае невыплаты заемщиком долговых обязательств.

Ликвидационная стоимость — чистая совокупная стоимость активов предприятия, которая может быть выручена при их продаже (стоимость проданных активов минус затраты на ликвидацию) в случае ликвидации предприятия (прекращении предприятием своей деятельности).

Налоговая стоимость — рассчитывается для целей налогообложения в соответствии с требованиями представителей налоговых органов.

Страховая стоимость — максимальная обоснованная сумма оценки собственности в целях страхования рисков. По сути это — стоимость воссоздания точной копии застрахованного объекта или аналогичного ему по функциям.
 
Фундаментальная стоимость — это стоимость актива на рынке, которой он мог бы обладать, если бы субъекты рынка имели о нем полную информацию. Рассчитывается в целях финансового анализа и управления.

Кто такое оценщики

Проводить оценку (заниматься оценочной деятельностью) могут профессиональные оценщики — люди, имеющие на это полномочия, выданные им государством и соответствующую квалификацию.

Оценщик является специалистом, способным объективно, в соотвествии с установленными правилами, определить стоимость любого вида имущества: движимого и недвижимого, земли, пакетов акций и долей бизнеса, имущественных прав, нематериальных активов.

Задача специалиста по оценке — точно понять цель оценки имущества; сделать глубокий экспертный анализ данных об объекте; используя финансовые и юридические знания, учесть все факторы так или иначе влияющие на размер стоимости объекта и вывести конечный результат, который бы удовлетворял всем требованиям к такого рода оценки.

При проведении оценки оценщик использует различные подходы в расчетах, которые определяются спецификой имущества и видом оценки. Чем выше квалификация оценщика — тем тщательнее будут взвешены все факторы, влияющие на стоимость оценки и тем объективнее будет конечный результат.

Как проводится оценка имущества

Независимая оценка имущества выполняется в определенном порядке в соотвествии с нормативами и стандартами, которые определены Законодательством Украины.

Первый этап оценки — это изучение целей и задач оценки, заключение договора с заказчиком, сбор необходимой документации. Затем идет этап изучения объекта оценки, сбора информации о нем и расчетов. По результатам этой работы предоставляется независимый отчет оценки имущества, который представляет собой официальный документ, предъявляемый в различные государственные структуры и инстанции.

Перечень документов для оценки имущества всегда индивидуален, в зависимости от типа объекта и целей оценки.